Nachmieter: Wann der Vermieter ihn akzeptieren muss

Ein Nachmieter soll Sie früher aus dem Mietvertrag bringen. Das klappt aber nur in bestimmten Fällen. Ohne besondere Vereinbarung muss der Vermieter keinen Nachmieter akzeptieren, Sie kündigen dann mit der gesetzlichen Frist nach § 573c BGB: Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats, Ende zum Ablauf des übernächsten Monats.

Dieser Ratgeber erklärt, wann ein Nachmieter sich lohnt, was Nachmieterklauseln bedeuten, warum die Regel der drei Nachmieter ein Mythos ist und wie Sie einen Nachmieter richtig vorschlagen. Die Fristen stehen im Artikel Kündigungsfrist Mietvertrag, den Weg über eine Einigung beschreibt Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag. Wie die Kaution nach dem Auszug zurückkommt, erklärt der Ratgeber zur Mietkaution.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Keine Pflicht: Ohne Nachmieterklausel muss der Vermieter keinen Nachmieter akzeptieren.

• Mythos drei Nachmieter: Eine Regel, nach drei Vorschlägen frei zu sein, gibt es nicht.

• Nachmieterklausel: Eine echte Klausel gibt einen Anspruch auf Entlassung, eine unechte eine Pflicht des Vermieters zur Prüfung.

• Ausnahme: Bei langer Bindung, wichtigem Grund und geeignetem Nachmieter kann der Vermieter nach Treu und Glauben zustimmen müssen.

• Ablöse: Für Möbel und Küche darf ein angemessener Preis vereinbart werden, für den bloßen Auszug nicht.

Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

In der Regel nicht. Ein Mietvertrag bindet beide Seiten bis zum Ende der Kündigungsfrist oder der vereinbarten Laufzeit. Der Vermieter darf sich seinen nächsten Mieter selbst aussuchen. Schlagen Sie einen Nachmieter vor, kann er ihn ablehnen, ohne das begründen zu müssen.

Eine Ausnahme machen die Gerichte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der Vermieter muss Sie in der Regel aus dem Vertrag entlassen, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: Sie sind noch deutlich länger als die normale Kündigungsfrist gebunden, Sie haben einen wichtigen Grund für den Auszug, etwa einen beruflichen Wechsel in eine andere Stadt, Krankheit oder Familienzuwachs, und Sie stellen einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter, der den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen übernimmt.

Der Mythos der drei Nachmieter

Hartnäckig hält sich die Annahme, nach drei vorgeschlagenen Nachmietern müsse der Vermieter Sie entlassen. Dafür gibt es keine Grundlage, weder im Gesetz noch in der Rechtsprechung. Entscheidend ist allein, ob eine Klausel oder ein Ausnahmefall nach Treu und Glauben vorliegt. Ohne beides helfen auch zehn Vorschläge nicht.

Nachmieterklausel: echt oder unecht

Manche Mietverträge enthalten eine Nachmieterklausel. Bei einer echten Klausel haben Sie einen Anspruch, aus dem Vertrag entlassen zu werden, sobald Sie einen geeigneten Nachmieter stellen. Bei einer unechten Klausel verpflichtet sich der Vermieter nur, Ihre Vorschläge ernsthaft zu prüfen. Lehnt er einen geeigneten Nachmieter ohne vernünftigen Grund ab, kommen Sie in der Regel trotzdem frei. Ob Ihr Vertrag eine solche Klausel hat und was sie bedeutet, zeigt die Prüfung der Klauseln im Mietvertrag.

So schlagen Sie einen Nachmieter richtig vor

1. Grund festhalten: Schreiben Sie auf, warum Sie früher ausziehen müssen, und legen Sie Belege bei, etwa den neuen Arbeitsvertrag.

2. Geeignete Person suchen: Der Nachmieter sollte die Miete dauerhaft zahlen können und zum Haus passen.

3. Unterlagen sammeln: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, auf Wunsch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

4. Schriftlich vorschlagen: Name, Kontakt, Einzugstermin und die Bereitschaft, den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen.

5. Frist setzen: Bitten Sie um eine Entscheidung in zwei bis drei Wochen.

6. Ablehnung dokumentieren: Notieren Sie Gründe und Datum, falls Sie sich später auf eine Klausel oder Treu und Glauben berufen.

Vereinbarung mit dem Nachmieter: Ablöse für Möbel und Küche

Oft will der Nachmieter Küche oder Möbel übernehmen. Dafür dürfen Sie einen Kaufpreis vereinbaren. Er darf aber nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen (§ 4a Abs. 2 WoVermittG). Eine Zahlung nur dafür, dass Sie die Wohnung räumen, ist unwirksam. Erlaubt ist nur die Erstattung nachgewiesener Umzugskosten. Wie Sie den Wert einer Küche bestimmen, steht im Artikel Kaufvertrag für die Küche mit dem Nachmieter.

Beispiel: Kündigungsverzicht und Jobwechsel

Herr B. hat beim Einzug für zwei Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Nach acht Monaten bekommt er eine Stelle in einer anderen Stadt. Er schlägt dem Vermieter eine Nachmieterin vor, die ein festes Einkommen nachweist und den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen übernehmen will. Der Vermieter lehnt ab, ohne Gründe zu nennen.

Hier sprechen gute Gründe dafür, dass der Vermieter Herrn B. nach Treu und Glauben entlassen muss: Die Restbindung beträgt noch über ein Jahr, der Grund ist wichtig und belegt, die Nachmieterin ist geeignet. Herr B. sollte die Ablehnung dokumentieren und schriftlich die Entlassung verlangen. Ein sicherer Ausgang ist es nicht, im Streit entscheiden Gerichte nach den Umständen des Einzelfalls.

Zusammenfassung

Ein Nachmieter bringt Sie nur dann früher aus dem Vertrag, wenn der Vermieter zustimmt, eine Nachmieterklausel es vorsieht oder ein Ausnahmefall nach Treu und Glauben vorliegt. Die Regel der drei Nachmieter gibt es nicht. Bei einem normalen unbefristeten Vertrag ist die Kündigung mit knapp drei Monaten Frist meist der einfachere Weg.

Ob Ihr Vertrag einen Kündigungsverzicht oder eine Nachmieterklausel enthält und ob sie wirksam ist, können Sie mit ProofDocs prüfen: Lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen, die Analyse erklärt jede Klausel.

Häufig gestellte Fragen