Mietminderung bei undichten Fenstern: Quote und Ablauf

Undichte, zugige Fenster sind ein häufiger Grund für eine Mietminderung. Zieht es so, dass Räume auskühlen, dringt Wasser ein oder bildet sich Feuchtigkeit, liegt ein Mangel nach § 536 BGB vor. Die Miete mindert sich dann kraft Gesetzes, meist um einen kleinen bis mittleren Prozentsatz der Bruttomiete.

Hier finden Sie, wann ein Fenster ein Mangel ist, welche Quoten üblich sind, was im Altbau gilt und wie Sie vorgehen. Die Grundlagen und eine Tabelle für andere Mängel stehen im Ratgeber Mietminderung, die richtige Anzeige im Artikel Mängelanzeige an den Vermieter. Was mit Ihrer Sicherheit passiert, erklärt der Ratgeber zur Mietkaution.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Mangel: Spürbare Zugluft, eindringendes Wasser oder auskühlende Räume.

• Quote: Meist etwa 5 bis 15 % der Bruttomiete, mehr bei Wasser oder Schimmel.

• Altbau: Maßstab ist meist der Standard bei Errichtung, starke Zugluft ist trotzdem ein Mangel.

• Reparatur: Der Vermieter muss abdichten oder reparieren, neue Fenster schuldet er meist nicht.

• Erst anzeigen: Ohne Mängelanzeige keine Minderung für die Zeit davor.

Wann sind undichte Fenster ein Mangel?

Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung vom vertraglich geschuldeten Zustand abweicht und das die Nutzung mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Bei Fenstern ist das typischerweise der Fall, wenn es bei geschlossenen Fenstern deutlich zieht, Regenwasser eindringt, sich an den Rahmen dauerhaft Feuchtigkeit sammelt oder Räume trotz normaler Heizung nicht warm werden.

Keine Minderung gibt es für leichte Undichtigkeiten, die kaum spürbar sind, oder für Kondenswasser, das nur durch zu wenig Lüften entsteht. Maßstab ist in der Regel der Standard, der bei der Errichtung des Gebäudes üblich war, oder ein im Vertrag beschriebener besserer Zustand.

Die Quoten sind grobe Spannen aus veröffentlichten Urteilen, kein fester Wert. Entsteht Schimmel, gelten die Spannen aus dem Artikel Mietminderung bei Schimmel. Wer zu viel mindert, gerät in einen Mietrückstand.

Beispiel: drei zugige Fenster im Winter

Frau T. zahlt 820 € Bruttomiete. Im Wohnzimmer und im Schlafzimmer ziehen drei Fenster so stark, dass die Räume bei normaler Heizung nur 17 °C erreichen. Sie zeigt den Mangel am 05.11.2026 schriftlich an, misst die Temperaturen und zahlt ab Dezember unter Vorbehalt. Repariert wird am 20.01.2027.

So gehen Sie vor

1. Mangel festhalten: Fotos, Video mit Zugluft, Temperaturen in betroffenen Räumen mit Datum.

2. Schriftlich anzeigen: Welche Fenster, seit wann, welche Auswirkungen, Frist zur Beseitigung.

3. Unter Vorbehalt zahlen: Volle Miete mit schriftlichem Vorbehalt, solange die Quote unklar ist.

4. Zugang für Handwerker: Ermöglichen Sie die Reparatur, sonst entfällt die Minderung für die Verzögerung.

5. Abrechnen: Nach der Reparatur den Minderungsbetrag zurückfordern.

Reparatur oder neue Fenster?

Der Vermieter muss den Mangel beseitigen (§ 535 BGB). Wie er das tut, entscheidet er: Oft genügt es, Dichtungen zu erneuern oder Beschläge nachzustellen. Einen Anspruch auf neue Fenster haben Sie nur, wenn sich der Mangel anders nicht beheben lässt. Lässt der Vermieter eine angemessene Frist verstreichen, dürfen Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).

Werden Fenster im Rahmen einer Modernisierung ausgetauscht, darf der Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Wie das geht, erklärt der Artikel Mieterhöhung nach Modernisierung. Die Kosten der reinen Reparatur eines Mangels darf er nicht umlegen.

Zusammenfassung

Undichte Fenster sind ein Mangel, wenn es spürbar zieht, Wasser eindringt oder Räume auskühlen. Üblich sind Minderungen von etwa 5 bis 15 % der Bruttomiete. Zeigen Sie den Mangel schriftlich an, dokumentieren Sie Temperaturen und zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt.

Steht in Ihrem Mietvertrag eine Klausel, die Minderung oder Aufrechnung einschränkt, prüfen Sie sie: Die Mietvertragsanalyse von ProofDocs zeigt, ob sie wirksam ist.

Häufig gestellte Fragen