Untermiete: Erlaubnis, Untermietvertrag und Rechte

Von Untermiete spricht man, wenn Sie als Mieter einen Teil Ihrer Wohnung oder die ganze Wohnung gegen Entgelt einer anderen Person überlassen. Es gibt dann zwei Verträge: Ihren Mietvertrag mit dem Vermieter und den Untermietvertrag zwischen Ihnen und dem Untermieter. Nach § 540 Abs. 1 BGB brauchen Sie dafür die Erlaubnis des Vermieters.

Dieser Ratgeber erklärt, wann der Vermieter zustimmen muss, was in den Untermietvertrag gehört, welche Rechte Untermieter haben und was bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis droht. Wie hoch die Untermiete sein darf, steht im Artikel Untermiete höher als die Hauptmiete, die Fristen im Artikel Untermiete Kündigungsfrist. Die Grundlagen zur Sicherheit stehen im Ratgeber zur Mietkaution.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Erlaubnis nötig: Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Sie keinen Dritten in die Wohnung aufnehmen (§ 540 BGB).

• Anspruch für einen Teil: Für ein Zimmer haben Sie bei einem nachträglich entstandenen berechtigten Interesse in der Regel einen Anspruch auf die Erlaubnis (§ 553 BGB).

• Ganze Wohnung: Hier gibt es keinen Anspruch. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund, dürfen Sie mit gesetzlicher Frist kündigen.

• Zuschlag möglich: Der Vermieter darf eine angemessene Mieterhöhung verlangen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten ist.

• Haftung: Für Schäden, die der Untermieter verursacht, haften Sie gegenüber dem Vermieter (§ 540 Abs. 2 BGB).

• Anmeldung: Der Untermieter muss sich innerhalb von zwei Wochen beim Bürgeramt anmelden, die Bestätigung stellen in der Regel Sie aus.

Was ist Untermiete und wann liegt sie vor?

Untermiete liegt vor, wenn Sie einem Dritten einen Teil Ihrer Wohnung oder die ganze Wohnung zum selbstständigen Gebrauch überlassen. Ob Sie dafür Geld nehmen, spielt für die Erlaubnispflicht keine Rolle. Entscheidend ist, dass die Person dauerhaft bei Ihnen wohnt und nicht nur zu Besuch ist.

Nicht als Dritte gelten Ihr Ehepartner, eine eingetragene Lebenspartnerin und Ihre eigenen Kinder. Sie dürfen ohne Erlaubnis einziehen. Ein Lebensgefährte, eine Freundin oder ein Mitbewohner gelten dagegen als Dritte, hier brauchen Sie die Erlaubnis. Bei Eltern und Geschwistern ist das umstritten, fragen Sie vorsichtshalber. Besuch für einige Wochen ist keine Untervermietung, eine feste Grenze nennt das Gesetz nicht.

Wann muss der Vermieter der Untermiete zustimmen?

Für einen Teil der Wohnung gibt Ihnen § 553 BGB einen Anspruch auf die Erlaubnis, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Berechtigt ist jedes vernünftige wirtschaftliche oder persönliche Interesse. Typische Fälle sind der Auszug des Partners, ein geringeres Einkommen, der Wunsch, nicht allein zu wohnen, oder ein längerer beruflicher Aufenthalt an einem anderen Ort, nach dem Sie zurückkehren.

Ablehnen darf der Vermieter nur aus drei Gründen: ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters, etwa bekannte Zahlungsunfähigkeit oder Streit im Haus, eine Überbelegung der Wohnung oder sonstige Gründe, die ihm die Überlassung unzumutbar machen. Vereinbarungen im Mietvertrag, die diesen Anspruch ausschließen, sind unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).

Für die ganze Wohnung besteht kein Anspruch. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis aber, ohne dass ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt, dürfen Sie das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das ist vor allem bei einem längeren Kündigungsverzicht im Mietvertrag ein Ausweg.

So fragen Sie die Erlaubnis zur Untervermietung an

1. Schriftlich anfragen: Ein Brief oder eine E-Mail mit Datum genügt, ein Brief ist als Nachweis sicherer.

2. Untermieter benennen: Vollständiger Name und, wenn bekannt, Beruf. Der Vermieter darf die Person kennen, um einen wichtigen Grund prüfen zu können.

3. Räume und Zeitraum nennen: Welches Zimmer, welche Gemeinschaftsräume, ab wann und ob befristet.

4. Interesse begründen: Warum Sie untervermieten wollen, etwa Auszug des Partners oder höhere Kosten.

5. Frist setzen: Zwei bis drei Wochen sind angemessen, mit der Bitte um schriftliche Antwort.

6. Antwort aufbewahren: Die Erlaubnis gilt für die genannte Person. Für einen neuen Untermieter fragen Sie erneut.

Untermietzuschlag: Darf der Vermieter mehr verlangen?

Ist dem Vermieter die Untervermietung nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten, darf er seine Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Das betrifft vor allem Inklusivmieten, bei denen mehr Bewohner höhere Kosten für Wasser oder Müll verursachen, die er nicht gesondert abrechnen kann. Bei einer Abrechnung nach Personen erledigt sich das über die Nebenkostenabrechnung.

Einen Anteil an Ihrem Gewinn aus der Untermiete kann der Vermieter nicht verlangen. In der Praxis werden kleine monatliche Zuschläge vereinbart. Ein Zuschlag, der die Untervermietung wirtschaftlich sinnlos macht, ist nicht mehr angemessen.

Was gehört in den Untermietvertrag?

Der Untermietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Untermieter. Für ihn gelten die normalen Regeln des Mietrechts, mit Ausnahmen für möblierte Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung. Eine schriftliche Fassung schützt beide Seiten. Eine kostenlose Untermietvertrag-Vorlage fragt alle Punkte ab und setzt den Vertrag auf.

• Parteien und Räume: Wer vermietet an wen, welches Zimmer allein und welche Räume gemeinsam genutzt werden.

• Miete und Nebenkosten: Betrag, Fälligkeit und ob Nebenkosten pauschal enthalten oder als Vorauszahlung abgerechnet werden.

• Kaution: Höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten, zahlbar in drei Raten (§ 551 BGB).

• Dauer und Kündigung: Unbefristet mit gesetzlicher Frist oder befristet bis zu einem Datum.

• Möblierung und Inventar: Was mitvermietet ist, am besten mit Liste.

• Hausordnung und Schlüssel: Anzahl der Schlüssel und Regeln für Gäste.

• Hinweis auf die Erlaubnis: Datum der Zustimmung des Vermieters.

Welche Rechte haben Untermieter?

Der Untermieter hat einen Vertrag nur mit Ihnen, nicht mit dem Vermieter. Endet Ihr Mietverhältnis, kann der Vermieter die Räume deshalb auch vom Untermieter zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB), selbst wenn der Untermietvertrag noch läuft. Der Untermieter hat dann Ansprüche gegen Sie, etwa auf Schadensersatz, wenn Sie ihm das Ende verschwiegen haben.

Gegenüber Ihnen hat der Untermieter die Rechte eines Mieters: Er darf die Miete bei Mängeln mindern, hat Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution und genießt Kündigungsschutz. Eine Ausnahme gilt für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der Sie selbst leben. Dort gelten kürzere Fristen und kein Kündigungsschutz, die Einzelheiten stehen im Artikel zur Kündigungsfrist der Untermiete.

Untermiete ohne Erlaubnis: Was droht?

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis verletzt den Mietvertrag. Der Vermieter kann Sie abmahnen und Unterlassung verlangen. Setzen Sie die Untervermietung trotz Abmahnung fort, kann er nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos kündigen, weil Sie die Wohnung unbefugt einem Dritten überlassen haben.

Hätten Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt, fällt die Abwägung vor Gericht oft zu Ihren Gunsten aus. Ein Risiko bleibt, und der Streit kostet Zeit und Nerven. Fragen Sie deshalb vorher und warten Sie die Antwort ab. Für Schäden, die ein Untermieter verursacht, haften Sie ohnehin, mit oder ohne Erlaubnis (§ 540 Abs. 2 BGB).

Beispiel: ein Zimmer nach dem Auszug des Partners

Frau K. mietet seit vier Jahren eine Dreizimmerwohnung mit 78 m² für 980 € warm. Ihr Partner zieht aus, allein kann sie die Miete kaum tragen. Sie möchte das frühere Arbeitszimmer mit 14 m² an eine Kollegin untervermieten.

Der Zuschlag von 20 € ist bei einer Inklusivmiete angemessen. Hätte der Vermieter ohne Grund abgelehnt, hätte Frau K. einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt und ihn notfalls durchsetzen können.

Zusammenfassung

Untermiete ist erlaubt, wenn der Vermieter zustimmt. Für ein Zimmer haben Sie bei einem nachträglich entstandenen berechtigten Interesse in der Regel einen Anspruch auf die Zustimmung, für die ganze Wohnung nicht, dafür ein Sonderkündigungsrecht. Fragen Sie schriftlich, nennen Sie Person, Räume und Grund, und halten Sie den Untermietvertrag schriftlich fest.

Ob Ihr Mietvertrag eine Klausel zur Untervermietung enthält, die vor Gericht nicht hält, zeigt der Blick in den Vertrag. Mit ProofDocs können Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen, die Analyse ordnet jede Klausel ein, auch die zur Untervermietung.

Häufig gestellte Fragen