Mieterhöhung Rechner: Wie hoch darf sie maximal sein?
Aktuelle Miete, Miete vor drei Jahren und die letzte Erhöhung eingeben: Sie sehen die Kappungsgrenze, die Wartefristen und bis wann Sie zustimmen müssen.
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Mieterhöhungsrechner
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- Mieterhöhungsprüfung Laden Sie das Schreiben Ihres Vermieters hoch: Art der Erhöhung, Form, Begründung, Sperrfrist, Kappungsgrenze und Ihre Zustimmungsfrist in wenigen Minuten eingeordnet. 12,99 €
- Mieterhöhungsantwort Ihre Antwort auf das Mieterhöhungsschreiben: Zustimmung, Teilzustimmung bis zum berechtigten Betrag oder begründete Ablehnung, sachlich formuliert. 7,99 €
Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?
Will der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, setzt das Gesetz zwei Grenzen (§ 558 BGB). Erstens darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Zweitens darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 %. Diese zweite Grenze heißt Kappungsgrenze. Welche Gemeinden die 15 % betreffen, legen die Landesregierungen per Verordnung fest.
Der Rechner berechnet die Kappungsgrenze. Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll. Hat sich die Miete in dieser Zeit nicht verändert, ist das Ihre heutige Miete. Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet er nicht; sie ergibt sich aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde, aus Vergleichswohnungen oder einem Gutachten.
Beispiel
Sie zahlen seit drei Jahren unverändert 800 € Nettokaltmiete, in Ihrer Gemeinde gilt die Kappungsgrenze von 20 %. Die Miete darf in den nächsten drei Jahren höchstens auf 960 € steigen. Verlangt der Vermieter 1.000 €, liegt das Verlangen 40 € über der Kappungsgrenze, ganz gleich, was der Mietspiegel sagt. Gilt in Ihrer Gemeinde die Grenze von 15 %, sind höchstens 920 € möglich.
Die Wartefristen
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Ein Jahr Sperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).
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15 Monate: Die Erhöhung wird frühestens wirksam, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
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Überlegungsfrist: Sie haben bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit, um zuzustimmen. Die neue Miete gilt dann ab dem dritten Monat (§ 558b BGB). Kommt das Verlangen am 10.10. an, können Sie bis zum 31.12. überlegen, und die neue Miete gilt ab dem 01.01.
Erhöhungen wegen einer Modernisierung und Änderungen der Betriebskostenvorauszahlung zählen bei Kappungsgrenze und Wartefristen nicht mit. Für eine Indexmiete gelten andere Regeln, dafür gibt es den Indexmietrechner.
Was ein Erhöhungsverlangen enthalten muss
Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform verlangen und begründen, etwa mit dem Mietspiegel, mit mindestens drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Er braucht Ihre Zustimmung; eine einseitige Erhöhung gibt es bei der Vergleichsmiete nicht. Stimmen Sie nicht zu, kann er innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Sie können auch nur teilweise zustimmen, etwa bis zur Kappungsgrenze.
Nach einer Mieterhöhung haben Sie ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang. Ob ein konkretes Erhöhungsschreiben formal vollständig begründet ist und welche Antwort zu Ihrem Fall passt, prüft die Mieterhöhungsprüfung von ProofDocs; die passende Antwort an den Vermieter erstellt die Mieterhöhungsantwort.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel darf die Miete maximal steigen?
Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 % (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Erhöhung gestellt werden, und wirksam wird die Erhöhung frühestens, wenn die Miete 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Wie lange habe ich Zeit zuzustimmen?
Bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b BGB). Stimmen Sie zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat. Kommt das Verlangen am 10.10. an, können Sie bis zum 31.12. überlegen, und die Erhöhung gilt ab dem 01.01.
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Nur wenn sie berechtigt ist: formal richtig begründet, innerhalb der Kappungsgrenze, nach Ablauf der Sperrfrist und nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie können auch teilweise zustimmen. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Woher weiß ich, ob in meiner Gemeinde 15 % gelten?
Die Landesregierungen legen per Verordnung fest, in welchen Gemeinden die Kappungsgrenze von 15 % gilt. Die Liste finden Sie auf der Website Ihres Landes, beim Mieterverein oder im Mietspiegel Ihrer Stadt. Im Zweifel rechnen Sie beide Werte durch.
Berechnet der Rechner die ortsübliche Vergleichsmiete?
Nein. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde, aus Vergleichswohnungen oder einem Gutachten. Der Rechner zeigt die Kappungsgrenze und die Fristen. Liegt die verlangte Miete über der Kappungsgrenze, ist die Erhöhung in dieser Höhe nicht möglich, unabhängig vom Mietspiegel.
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Die Berechnung folgt den gesetzlichen Regeln und gibt eine Orientierung. Verträge, Tarifverträge und Besonderheiten Ihres Falls können abweichen. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.