Mieterhöhung: Was Vermieter dürfen und wie Sie reagieren

Eine Mieterhöhung ist im laufenden Mietverhältnis nur auf vier gesetzlichen Wegen erlaubt: als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, als vereinbarte Staffelmiete, als vereinbarte Indexmiete oder als Umlage nach einer Modernisierung. Für den häufigsten Weg, die Vergleichsmiete, gilt: Die Miete muss 15 Monate unverändert sein, sie darf in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in vielen Städten um 15 %, und Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit für Ihre Antwort.

Dieser Ratgeber erklärt alle vier Arten, was im Schreiben stehen muss, welche Fristen für Sie laufen und wie Sie Schritt für Schritt reagieren. Wenn Sie ein konkretes Schreiben vor sich haben, können Sie die Mieterhöhung prüfen lassen: ProofDocs ordnet Art, Form, Begründung und Grenzen ein und rechnet Ihre Fristen mit Datum aus.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Vier Wege: Vergleichsmiete (§ 558 BGB), Staffelmiete (§ 557a BGB), Indexmiete (§ 557b BGB) und Modernisierung (§ 559 BGB). Andere einseitige Erhöhungen der Kaltmiete sieht das Gesetz nicht vor.

• Zustimmung nur bei der Vergleichsmiete: Nur hier müssen Sie zustimmen, Staffel, Index und Modernisierung wirken durch Vertrag oder Erklärung.

• Sperrfrist und Wartefrist: Das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, die neue Miete frühestens nach 15 Monaten unveränderter Miete.

• Kappungsgrenze: Höchstens 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 %, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete.

• Ihre Frist: Zustimmen können Sie bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, die neue Miete gilt ab dem dritten Monat.

• Sonderkündigungsrecht: Bei Vergleichsmiete und Modernisierung können Sie außerordentlich kündigen, dann tritt die Erhöhung nicht ein.

Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?

Das Mietrecht bindet jede Erhöhung der Kaltmiete an eine gesetzliche Grundlage. Nach § 557 BGB können Mieter und Vermieter eine höhere Miete jederzeit einvernehmlich vereinbaren. Einseitig verlangen kann der Vermieter sie nur auf den vier Wegen der folgenden Tabelle. Welcher Weg gilt, hängt vor allem vom Mietvertrag ab.

Keine Mieterhöhung im Sinne dieser Regeln ist die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nach einer Abrechnung (§ 560 BGB). Sie betrifft nur die Nebenkosten, nicht die Kaltmiete, und folgt eigenen Regeln. Ebenfalls ausgeschlossen ist eine Erhöhung, wenn der Vertrag sie ausschließt, etwa durch eine fest vereinbarte Miete für eine bestimmte Zeit (§ 557 Abs. 3 BGB).

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Normalfall ist die Mieterhöhung nach § 558 BGB. Der Vermieter verlangt Ihre Zustimmung zu einer höheren Miete und begründet, warum sie der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Sie gilt für jeden Mietvertrag ohne Staffel- oder Indexvereinbarung, also für die große Mehrheit der Mietverhältnisse.

Was ortsübliche Vergleichsmiete bedeutet

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in Ihrer Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird, einschließlich der energetischen Ausstattung. Einbezogen werden nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Sie ist kein einzelner Wert, sondern meist eine Spanne, etwa „9,40 bis 11,20 € je m²“ in einem Mietspiegelfeld.

Für Sie heißt das: Die Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze. Auch wenn die Kappungsgrenze rechnerisch mehr zuließe, darf die neue Miete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Umgekehrt erlaubt eine niedrige Miete keine Erhöhung über 20 % in drei Jahren, auch wenn die Vergleichsmiete viel höher liegt.

Form: Textform genügt

Das Mieterhöhungsverlangen muss nach § 558a BGB in Textform erklärt werden. Nach § 126b BGB reicht eine lesbare Erklärung, die den Absender erkennen lässt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Ein Brief aus dem Computer oder eine E-Mail genügt also. Das Schreiben muss von allen Vermietern kommen oder von einer bevollmächtigten Hausverwaltung und sich an alle Mieter richten, die den Vertrag unterschrieben haben.

Wichtig ist auch der Inhalt: Das Schreiben muss erkennbar Ihre Zustimmung verlangen und die neue Miete als Betrag nennen. Ein Schreiben, das die höhere Miete nur ankündigt, verpflichtet Sie ohne Ihre Zustimmung zu nichts.

Die vier Begründungsmittel

Der Vermieter muss begründen, warum die verlangte Miete ortsüblich ist. § 558a Abs. 2 BGB nennt vier Mittel. Eines genügt, mehrere sind erlaubt.

Gibt es in Ihrer Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel und enthält er Angaben für Ihre Wohnung, muss der Vermieter diese Werte nach § 558a Abs. 3 BGB im Schreiben nennen, auch wenn er die Erhöhung anders begründet. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind seit der Mietspiegelreform verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Den Mietspiegel Ihrer Stadt finden Sie meist auf der Internetseite der Gemeinde.

So ordnen Sie Ihre Wohnung im Mietspiegel selbst ein

Ob die verlangte Miete ortsüblich ist, können Sie mit dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde in vier Schritten selbst abschätzen. Rechnen Sie immer mit der Nettokaltmiete je Quadratmeter, also ohne Nebenkosten und ohne Zuschläge für Garage oder Stellplatz.

1. Feld finden: Suchen Sie die Zeile für das Baujahr und die Spalte für die Wohnfläche, in manchen Städten zusätzlich die Wohnlage.

2. Spanne ablesen: Notieren Sie den unteren Wert, den Mittelwert und den oberen Wert des Feldes.

3. Merkmale gewichten: Viele Mietspiegel haben eine Orientierungshilfe mit wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen, etwa Einbauküche, Balkon, Aufzug oder einfache Fenster und fehlende Wärmedämmung. Überwiegen die mindernden, liegt Ihre Wohnung eher unter dem Mittelwert.

4. Vergleichen: Teilen Sie die verlangte neue Miete durch Ihre Wohnfläche und vergleichen Sie das Ergebnis mit dem Wert, den Sie für Ihre Wohnung ermittelt haben.

Für die Fläche zählt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche, nicht eine abweichende Angabe im Mietvertrag. Haben Sie Zweifel an der Fläche, messen Sie nach, bevor Sie zustimmen. Ein zu groß angesetzter Quadratmeterwert und eine zu große Fläche treiben die Erhöhung doppelt in die Höhe.

Sperrfrist und Wartefrist: Wie oft die Miete steigen darf

§ 558 Abs. 1 BGB setzt zwei zeitliche Grenzen. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen, und die neue Miete darf frühestens gelten, wenn die bisherige 15 Monate unverändert war. Erhöhungen wegen Modernisierung oder geänderter Betriebskosten zählen dabei nicht mit. In der Praxis steigt die Miete auf diesem Weg also höchstens alle 15 Monate. Wie sich beide Fristen berechnen, zeigt der Artikel Mieterhöhung: wie oft ist sie erlaubt? mit einem Rechenbeispiel.

Kappungsgrenze: Wie viel die Miete steigen darf

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete auf diesem Weg um höchstens 20 % steigen. In Gemeinden, die die Landesregierung per Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat, sind es 15 %. Gerechnet wird von der Miete drei Jahre vor dem Zeitpunkt, zu dem die neue Erhöhung gelten soll. Den Rechenweg mit Beispielen finden Sie unter Kappungsgrenze: Mieterhöhung maximal, und der kostenlose Mieterhöhungsrechner rechnet die Höchstmiete für Ihre Zahlen aus.

Staffelmiete: Erhöhungen stehen schon im Vertrag

Bei einer Staffelmiete nach § 557a BGB stehen die künftigen Erhöhungen bereits im Mietvertrag, jeweils als Betrag in Euro oder als neue Miete. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten. Der Vermieter muss die Erhöhung nicht noch einmal erklären, sie tritt zum vereinbarten Datum ein.

Im Gegenzug sind während der Staffel Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und nach Modernisierung ausgeschlossen. Fehlt im Vertrag der Eurobetrag und steht dort nur ein Prozentsatz, ist die Staffelvereinbarung in der Regel unwirksam. Ein Kündigungsverzicht des Mieters ist bei einer Staffelmiete höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss wirksam. Was Sie bei laufender Staffel sonst prüfen sollten, erklärt der Artikel Staffelmiete aus Mietersicht.

Indexmiete: Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex

Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist ausgeschlossen.

Die Erhöhung wird nicht automatisch wirksam. Der Vermieter muss sie in Textform erklären und dabei die eingetretene Änderung des Index sowie die neue Miete oder die Erhöhung in Euro angeben. Die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Ob die Rechnung stimmt, prüfen Sie mit dem kostenlosen Indexmietrechner, Hintergründe erklärt der Ratgeber Indexmiete: Rechte und Risiken für Mieter.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter nach § 559 BGB die jährliche Miete um 8 % der für Ihre Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Modernisierungen sind zum Beispiel neue Fenster, eine Dämmung, ein Aufzug oder ein Balkon. Kosten für bloße Reparaturen, die ohnehin fällig waren, muss er abziehen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete so um höchstens 3 € je m² steigen, bei einer Miete unter 7 € je m² um höchstens 2 €.

Die Modernisierung muss nach § 555c BGB spätestens drei Monate vorher angekündigt werden. Die Erhöhung selbst erklärt der Vermieter danach in Textform mit einer nachvollziehbaren Kostenaufstellung (§ 559b BGB). Sie gilt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang, fehlt die Ankündigung oder liegt die Erhöhung mehr als 10 % über der angekündigten, verschiebt sich das um sechs Monate. Für den Einbau einer neuen Heizung gelten seit 2024 Sonderregeln in § 559e BGB. Mehr dazu im Artikel Mieterhöhung nach Modernisierung.

Mieterhöhung erhalten: So gehen Sie vor

Ein Mieterhöhungsschreiben verlangt keine sofortige Reaktion, aber eine geordnete. Die folgenden Schritte gelten für den häufigsten Fall, die Erhöhung auf die Vergleichsmiete. Bei Staffel, Index und Modernisierung entfällt die Zustimmung, die Prüfung der Rechnung bleibt.

1. Zugangsdatum notieren: Schreiben Sie auf, an welchem Tag das Schreiben im Briefkasten lag oder per E-Mail einging. Davon hängen alle Fristen ab.

2. Art bestimmen: Steht im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexvereinbarung? Nennt das Schreiben § 558, § 557b oder § 559 BGB?

3. Form und Begründung prüfen: Textform, alle Mieter angeschrieben, neue Miete als Betrag, ein Begründungsmittel benannt.

4. Fristen prüfen: Ist die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr her, und war die Miete beim geplanten Termin 15 Monate unverändert?

5. Höhe prüfen: Kappungsgrenze rechnen und die neue Miete mit dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde vergleichen.

6. Entscheiden: Zustimmen, teilweise zustimmen oder nicht zustimmen, oder bei hoher Erhöhung über das Sonderkündigungsrecht nachdenken.

7. Antworten: In Textform, rechtzeitig vor Fristende, mit Kopie für Ihre Unterlagen. Zahlen Sie eine höhere Miete erst, wenn Sie wissen, was Sie wollen.

Bevor Sie zahlen oder unterschreiben, lohnt der Blick auf die Formalien. Viele Verlangen scheitern nicht an der Höhe, sondern an Begründung oder Fristen. Ein vollständiges Prüfschema mit allen Punkten finden Sie im Artikel zulässige und unzulässige Mieterhöhung.

Fristen der Mieterhöhung im Überblick

Die meisten Fristen beginnen mit dem Zugang des Schreibens. Die Tabelle zeigt sie für ein Mieterhöhungsverlangen, das Ihnen am 14.11.2026 zugeht.

Die Zustimmungsfrist und die Klagefrist regelt § 558b BGB. Weitere Beispiele, auch für einen Zugang am Monatsende, finden Sie im Artikel Mieterhöhung: Frist für Ihre Zustimmung.

Zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen?

Bei einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete haben Sie drei Möglichkeiten. Sie können zustimmen, wenn das Verlangen formal in Ordnung ist und die Miete im Rahmen liegt. Sie können teilweise zustimmen, etwa bis zur Kappungsgrenze oder bis zum oberen Wert des passenden Mietspiegelfelds. Oder Sie stimmen nicht zu, wenn das Verlangen unwirksam oder überhöht ist.

Schweigen ist keine Zustimmung. Stimmen Sie bis zum Fristende nicht zu, kann der Vermieter Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung verklagen. Ist die Erhöhung berechtigt, verlieren Sie den Prozess und tragen die Kosten. Wer berechtigten Erhöhungen ohne Grund widerspricht, zahlt also am Ende mehr. Wann Sie zustimmen müssen und wie eine Teilzustimmung aussieht, erklärt Mieterhöhung zustimmen: Muss ich?. Ihre Antwort können Sie auch mit ProofDocs formulieren, wenn Sie der Mieterhöhung widersprechen oder ihr teilweise zustimmen wollen.

Eine Besonderheit: Mehrmaliges vorbehaltloses Zahlen der erhöhten Miete kann nach der Rechtsprechung als stillschweigende Zustimmung gewertet werden. Zahlen Sie die höhere Miete deshalb nicht „erst einmal“, wenn Sie das Verlangen noch prüfen.

Sonderkündigungsrecht nach einer Mieterhöhung

Verlangt der Vermieter eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete oder nach Modernisierung, können Sie nach § 561 BGB außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhung erklärt sein und beendet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigen Sie so, tritt die Erhöhung nicht ein, Sie zahlen bis zum Auszug die alte Miete.

Bei Staffel- und Indexmiete gibt es dieses Sonderkündigungsrecht nicht. Wann es sich lohnt und wie Sie es formulieren, zeigt Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung.

Rechenbeispiel: eine Mieterhöhung von Anfang bis Ende

Frau Berger wohnt seit dem 01.03.2022 in einer 70-m²-Wohnung in einer Stadt mit einer Kappungsgrenze von 15 %. Sie zahlte anfangs 700 € Nettokaltmiete, seit dem 01.06.2024 nach einer Erhöhung 750 €. Am 14.11.2026 erhält sie ein Verlangen: Die Miete soll ab dem 01.02.2027 auf 830 € steigen, begründet mit dem Mietspiegel, Feldwert 10,60 bis 12,20 € je m².

1. Sperrfrist: Die letzte Erhöhung galt ab dem 01.06.2024. Ein Jahr später, ab dem 01.06.2025, durfte ein neues Verlangen zugehen. Am 14.11.2026 ist das erfüllt.

2. Wartefrist: Am 01.02.2027 ist die Miete seit 32 Monaten unverändert, mehr als 15. Erfüllt.

3. Kappungsgrenze: Drei Jahre vor dem 01.02.2027, also am 01.02.2024, zahlte sie 700 €. 15 % darauf ergeben höchstens 805 €.

4. Vergleichsmiete: 70 m² mal 12,20 € ergeben am oberen Rand des Feldes 854 €. Diese Grenze ist hier nicht die engere.

5. Ergebnis: Verlangt sind 830 €, zulässig sind höchstens 805 €. Frau Berger kann bis zum 31.01.2027 einer Erhöhung auf 805 € zustimmen und den Rest ablehnen.

Ob die 805 € tatsächlich ortsüblich sind, hängt davon ab, wo ihre Wohnung im Mietspiegelfeld liegt. Ausstattung, Zustand und Lage können den passenden Wert innerhalb der Spanne nach unten oder oben verschieben. Die Kappungsgrenze ist deshalb eine Obergrenze, kein Anspruch des Vermieters.

Wann ist eine Mieterhöhung unzulässig?

Unzulässig ist eine Mieterhöhung, wenn sie einen der gesetzlichen Wege verlässt oder dessen Regeln verletzt. Die häufigsten Gründe sind:

• Das Verlangen geht weniger als ein Jahr nach der letzten Erhöhung zu.

• Die Begründung fehlt oder ist nicht nachvollziehbar, etwa Vergleichswohnungen ohne Adresse.

• Die Kappungsgrenze ist überschritten, häufig weil die 15 % der Gemeinde übersehen wurden.

• Der Vertrag vereinbart eine Staffel- oder Indexmiete, und der Vermieter verlangt trotzdem eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete.

• Eine Indexerhöhung nennt die Indexwerte nicht, oder die letzte Anpassung liegt weniger als ein Jahr zurück.

• Nur einer von zwei Mietern wurde angeschrieben, oder das Schreiben kommt von jemandem ohne Vollmacht.

Ein formal unwirksames Verlangen setzt keine Zustimmungsfrist in Gang. Der Vermieter kann aber ein neues, korrektes Verlangen schicken. Teilen Sie ihm deshalb sachlich mit, woran das Verlangen scheitert, statt zu schweigen: So vermeiden Sie Streit über eine Erhöhung, die beim zweiten Anlauf ohnehin kommt.

Häufige Irrtümer bei der Mieterhöhung

1. „Die Mietpreisbremse verbietet die Erhöhung.“ Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt für die Miete bei Neuvermietung, nicht für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Dort schützen Kappungsgrenze und Vergleichsmiete.

2. „Ohne Unterschrift ist das Schreiben unwirksam.“ Textform genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig.

3. „Wenn ich nicht antworte, gilt die Erhöhung.“ Bei der Vergleichsmiete nicht. Ohne Zustimmung muss der Vermieter klagen. Bei Index und Modernisierung dagegen gilt die Erhöhung ohne Ihre Antwort, wenn sie korrekt erklärt ist.

4. „Wegen Mängeln darf die Miete nicht steigen.“ Behebbare Mängel halten eine Erhöhung nicht auf. Sie können aber wegen eines Mangels nach § 536 BGB mindern, dann auch die erhöhte Miete.

5. „Langjährige Mieter sind geschützt.“ Einen besonderen Schutz vor Mieterhöhungen gibt es für lange Mietzeiten nicht. Warum Altmieter trotzdem oft deutlich weniger zahlen als neue, erklärt Mieterhöhung für langjährige Mieter.

6. „Neuer Eigentümer, neue Sperrfrist.“ Ein Käufer tritt in Ihren Mietvertrag ein. Die Fristen laufen von der letzten Erhöhung an weiter, nicht vom Eigentümerwechsel.

Was eine Mieterhöhung kosten kann, wenn Sie streiten

Klagt der Vermieter auf Zustimmung, bemisst sich der Streitwert nach dem Jahresbetrag der Erhöhung. Bei 80 € mehr im Monat sind das 960 €. Gerichts- und Anwaltskosten beider Seiten können bei diesem Streitwert zusammen mehrere hundert Euro erreichen. Wer verliert, trägt sie in der Regel.

Deshalb lohnt sich der Streit vor allem, wenn das Verlangen formal angreifbar ist oder die Höhe klar über Kappungsgrenze oder Mietspiegel liegt. Mitglieder eines Mietervereins erhalten dort Beratung, eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz übernimmt je nach Vertrag die Prozesskosten.

Wie das Verlangen angekündigt werden muss und ab wann die neue Miete gilt, steht im Artikel Mieterhöhung ankündigen.

Zusammenfassung

Eine Mieterhöhung ist nur als Vergleichsmiete, Staffel, Index oder Modernisierungsumlage erlaubt. Bei der häufigsten Art, der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, müssen Sie zustimmen, aber nur, wenn das Verlangen in Textform kommt, begründet ist, die Sperrfrist von einem Jahr und die Wartefrist von 15 Monaten einhält und die Kappungsgrenze von 20 % oder 15 % in drei Jahren nicht überschreitet.

Ihre wichtigste Frist endet mit dem zweiten Kalendermonat nach Zugang. Bis dahin können Sie prüfen, ganz oder teilweise zustimmen oder ablehnen. Die Mieterhöhungsprüfung von ProofDocs ordnet Ihr Schreiben in wenigen Minuten ein und berechnet Fristen und Grenzen, die Antwort an den Vermieter erhalten Sie auf Wunsch gleich dazu.

Häufig gestellte Fragen