Mieterhöhung ankündigen: Form, Fristen, ab wann sie gilt

Eine Mieterhöhung muss nicht vorab angekündigt werden, die Ankündigung ist das Schreiben selbst, mit dem der Vermieter die höhere Miete verlangt. Für eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete schreibt § 558a BGB Textform und eine Begründung vor. Fällig wird die neue Miete erst ab dem dritten Monat nach Zugang und nur, wenn Sie zustimmen.

Hier finden Sie die Form, die Fristen und ein Beispiel mit Daten für alle vier Arten der Mieterhöhung. Die Grundlagen stehen im Ratgeber Mieterhöhung, Ihre Überlegungsfrist im Artikel „Frist bei der Mieterhöhung“. Was der Vermieter verlangen darf, rechnet der kostenlose Mieterhöhungsrechner aus.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Keine Vorankündigung nötig: Das Mieterhöhungsverlangen ist die Ankündigung.

• Textform: Brief, E-Mail oder Fax genügen, mündlich nicht.

• Begründung: Mietspiegel, Gutachten, drei Vergleichswohnungen oder Mietdatenbank.

• Fälligkeit: Ab dem dritten Monat nach Zugang, wenn Sie zustimmen.

• Sperrfrist: Frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, Wirksamkeit nach 15 Monaten unveränderter Miete.

• Modernisierung: Ankündigung der Arbeiten drei Monate vorher, die Erhöhung danach mit eigener Erklärung.

Welche Form braucht die Ankündigung einer Mieterhöhung?

Bei einer Staffelmiete gibt es keine Ankündigung, die Erhöhungen stehen schon im Vertrag. Wie Index- und Staffelmiete funktionieren, erklären die Artikel „Indexmiete“ und Staffelmiete.

Fristen: ab wann die neue Miete gilt

Bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete haben Sie bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, über Ihre Zustimmung zu entscheiden (§ 558b BGB). Stimmen Sie zu, schulden Sie die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Wann darf der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen?

Ein Verlangen auf die Vergleichsmiete darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden, und zum Zeitpunkt der Wirksamkeit muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: höchstens 20 % in drei Jahren, in vielen Städten 15 %.

Kommt ein Verlangen zu früh, ist es in der Regel unwirksam, und die Fristen beginnen nicht zu laufen. Der Vermieter muss es dann zum richtigen Zeitpunkt erneut stellen.

Modernisierung: Ankündigung der Arbeiten und der Erhöhung

Bei einer Modernisierung gibt es zwei Schritte. Zuerst kündigt der Vermieter die Arbeiten spätestens drei Monate vor Beginn in Textform an (§ 555c BGB), mit Art und Umfang, Beginn und Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Nach Abschluss erklärt er die Erhöhung mit einer Berechnung. Fehlt eine ordnungsgemäße Ankündigung oder übersteigt die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 %, schulden Sie die höhere Miete sechs Monate später als sonst (§ 559b Abs. 2 BGB).

So prüfen Sie eine angekündigte Mieterhöhung

1. Zugang notieren: Das Datum bestimmt alle Fristen.

2. Form prüfen: Textform, Vermieter erkennbar, neue Miete beziffert.

3. Begründung prüfen: Passt das Mietspiegelfeld oder sind die Vergleichswohnungen vergleichbar?

4. Grenzen rechnen: Kappungsgrenze und Sperrfrist.

5. Rechtzeitig antworten: Zustimmung, Teilzustimmung oder Ablehnung bis zum Ende der Frist.

Zusammenfassung

Die Ankündigung einer Mieterhöhung ist das Mieterhöhungsverlangen selbst. Es braucht Textform und eine Begründung, eine gesonderte Vorankündigung gibt es nicht. Die neue Miete gilt erst ab dem dritten Monat nach Zugang und nur mit Ihrer Zustimmung. Bei Index-, Staffel- und Modernisierungsmieterhöhungen gelten eigene Regeln.

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Häufig gestellte Fragen