Verteilerschlüssel Nebenkosten: welcher Schlüssel gilt

Der Verteilerschlüssel für Nebenkosten legt fest, welchen Anteil der Kosten des ganzen Hauses Sie tragen. Ob nach Wohnfläche, nach Personen, nach Wohneinheiten oder nach Verbrauch verteilt wird, kann bei derselben Position mehrere hundert Euro im Jahr ausmachen. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag gilt die Wohnfläche, für verbrauchsabhängige Kosten der Verbrauch.

Dieser Artikel erklärt die üblichen Schlüssel, die gesetzlichen Regeln und wann der Vermieter wechseln darf. Den Überblick gibt der Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung. Ob der Schlüssel in Ihrer Abrechnung stimmt, prüft die Nebenkostenprüfung, wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Ohne Vereinbarung: Wohnfläche, bei erfasstem Verbrauch nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB).

• Vereinbarung geht vor: Was der Mietvertrag festlegt, gilt, solange es nicht gegen zwingende Regeln wie die Heizkostenverordnung verstößt.

• Wechsel: Der Vermieter darf einseitig nur zu einem verbrauchsabhängigen Schlüssel wechseln, in Textform und vor Beginn des Abrechnungszeitraums.

• Eigentumswohnung: Ohne Vereinbarung gilt der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, solange er nicht unbillig ist.

• Leerstand: Die Anteile leerer Wohnungen trägt der Vermieter.

Was gilt ohne Vereinbarung im Mietvertrag?

Haben Sie und Ihr Vermieter nichts vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, müssen dagegen nach einem Schlüssel verteilt werden, der diesem Verbrauch Rechnung trägt. Das betrifft vor allem Wasser mit Wohnungswasserzählern.

Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung, die mindestens 50 und höchstens 70 % nach Verbrauch vorschreibt und vertraglichen Vereinbarungen vorgeht (§ 2 HeizkostenV). Wie das konkret aussieht, zeigt das Heizkostenabrechnung Beispiel.

Die üblichen Verteilerschlüssel im Überblick

Wohnfläche: der Standardschlüssel

Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, berechnet in der Regel nach der Wohnflächenverordnung. Balkone und Terrassen zählen danach meist zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte, Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Weicht die im Mietvertrag genannte Fläche von der tatsächlichen ab, ist für die Nebenkosten die tatsächliche Fläche maßgeblich.

Prüfen Sie auch die Gesamtfläche des Hauses. Ist sie zu klein angesetzt, steigt Ihr Anteil. Zählen Gewerbeflächen oder getrennt vermietete Garagen mit, müssen sie in der Gesamtfläche enthalten sein.

Personen: fair bei Wasser und Müll, aufwendig in der Praxis

Nach Personen zu verteilen ist bei Wasser ohne Zähler und bei Müll naheliegend. Der Vermieter muss dann für jeden Monat wissen, wie viele Personen in jeder Wohnung lebten. Viele Abrechnungen rechnen deshalb in Personenmonaten. Ziehen Mitbewohner ein oder aus, sollten Sie das dem Vermieter mitteilen. Wie Besuch und neue Mitbewohner die Nebenkosten verändern, erklärt Besuch und Nebenkosten.

Beispiel: dieselben Kosten, drei Schlüssel

Ein Haus mit 480 m² und 14 Bewohnern zahlt 3.360 € für Wasser und Abwasser. Wie viel davon auf zwei Haushalte entfällt, hängt stark vom Schlüssel ab:

Kein Schlüssel ist für jeden gerecht. Entscheidend ist, was Ihr Mietvertrag festlegt und ob der Vermieter sich daran hält. Weicht die Abrechnung vom vereinbarten Schlüssel ab, ist das ein inhaltlicher Fehler, den Sie rügen können.

Darf der Vermieter den Verteilerschlüssel ändern?

Einseitig nur in eine Richtung: Er darf durch Erklärung in Textform bestimmen, dass künftig ganz oder teilweise nach Verbrauch oder Verursachung abgerechnet wird (§ 556a Abs. 2 BGB). Die Erklärung wirkt nur, wenn sie vor Beginn des Abrechnungszeitraums abgegeben wird. Einen Wechsel von Fläche zu Personen oder umgekehrt darf er nicht einseitig vornehmen, dafür braucht es eine Vereinbarung oder einen vertraglichen Änderungsvorbehalt, der billigem Ermessen entspricht.

Bei Heizung und Warmwasser darf der Verbrauchsanteil innerhalb von 50 bis 70 % nur zum Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums geändert werden. Ein Wechsel mitten im Jahr oder rückwirkend ist nicht zulässig.

Vermietete Eigentumswohnung: Miteigentumsanteile

Mieten Sie eine Eigentumswohnung und ist kein Schlüssel vereinbart, darf der Vermieter nach dem Schlüssel abrechnen, der unter den Wohnungseigentümern gilt, häufig nach Miteigentumsanteilen. Das gilt nicht, wenn dieser Schlüssel billigem Ermessen widerspricht. Dann bleibt es bei der Wohnfläche. Grundsteuer wird bei Eigentumswohnungen ohnehin für jede Wohnung eigens festgesetzt und direkt umgelegt.

Leerstand und Gewerbe

• Leerstand: Steht eine Wohnung leer, trägt der Vermieter deren Anteil an den nach Fläche verteilten Kosten. Er darf ihn nicht auf die übrigen Mieter verteilen.

• Gewerbe im Haus: Verursachen Gewerbeeinheiten deutlich höhere Kosten, etwa beim Wasser einer Gaststätte, kann ein Vorwegabzug nötig sein. Er ist nicht immer Pflicht, aber dann, wenn die Wohnungsmieter sonst erheblich mehr tragen würden.

Schlüssel in der Abrechnung prüfen: vier Schritte

1. Suchen Sie im Mietvertrag, welcher Schlüssel für welche Kosten vereinbart ist.

2. Vergleichen Sie jede Position der Abrechnung mit diesem Schlüssel.

3. Prüfen Sie Ihre Bezugsgröße und die des Hauses: Fläche, Personen, Einheiten.

4. Fragen Sie nach, wenn sich Schlüssel oder Gesamtfläche gegenüber dem Vorjahr geändert haben.

Einwendungen müssen Sie spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung erheben. Ein Schreiben mit Ihren Einwänden erstellt der Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Zusammenfassung

Der Verteilerschlüssel entscheidet, welchen Anteil der Hauskosten Sie zahlen. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche, bei erfasstem Verbrauch der Verbrauch, für Heizung und Warmwasser die 50-bis-70-Prozent-Regel der Heizkostenverordnung. Was der Mietvertrag vereinbart, geht im Übrigen vor.

Einseitig darf der Vermieter nur zu einem verbrauchsabhängigen Schlüssel wechseln, in Textform und vor Beginn des Abrechnungszeitraums. Prüfen Sie Schlüssel, Flächen und Personenzahl in jeder Position. Ob alles stimmt, zeigt die Nebenkostenprüfung von ProofDocs in wenigen Minuten, und wie Ihre Kosten im Vergleich liegen, der kostenlose Nebenkostenrechner.

Häufig gestellte Fragen